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北京外汇配资:新大正物业IPO:区域物业扩张乏力 上会面临多重挑战

时间:2019/3/5 17:23:21  作者:  来源:  查看:42  评论:0
内容摘要:  又一家区域性物业公司即将上市。  2月28日,重庆新大正物业股份有限公司(以下简称“新大正物业”)更新了在证监会网站的招股说明书,这意味着新大正物业将先于开元物业上会审核。  招股书显示,新大正物业创立于1988年,是重庆市最早成立的物业管理公司之一。截至2018年末,公司超...
  又一家区域性物业公司即将上市。

  2月28日,重庆新大正物业股份有限公司(以下简称“新大正物业”)更新了在证监会网站的招股说明书,这意味着新大正物业将先于开元物业上会审核。

  招股书显示,新大正物业创立于1988年,是重庆市最早成立的物业管理公司之一。截至2018年末,公司超过80%的营收来自重庆地区。与大部分区域物业品牌一样,对外扩张乏力、不重视增值业务、毛利率下降、物业费偏低等一系列问题同样困扰着新大正物业。

  业务模式单一 毛利趋势下降

  目前,物业行业集中度较低。在“房住不炒”的背景下,物业价值被发现,近几年越来越多的物业公司希望借助资本的力量迅速“跑马圈地”。区域性物业公司成为其中的一只标签队伍。

  据新浪财经不完全统计,已上市或拟上市的物业公司中,南都物业(27.770, 1.25, 4.71%)、滨江服务、开元物业三家均是以浙江地区为主的区域性品牌。由于物业行业的营收规模与管理面积息息相关,这类区域性物业公司营收规模通常在10亿元以下,净利润规模在1亿元以下,且在发展过程中还伴随着一系列的“通病”。

  招股书显示,新大正物业目前是一家以重庆地区为主的物业品牌。2016-2018年,公司实现营业收入分别为6.2亿元、7.7亿元、8.9亿元,实现净利润分别为0.57亿元、0.71亿元、0.88亿元。其中,重庆地区收入占主营业务收入的比例达到87.8%、85.1%、82.5%。

  在其他地区,新大正物业的发展较为缓慢。从营业收入来看,除去重庆地区,只有贵州地区的营收超过了2000万元。从业务范围来看,近两年公司才开始积极扩张。陕西、河南、江苏三个地区是公司在2017年开拓,福建、浙江、江西、北京四个地区是公司在2018年开拓。从盈利来看,截至2018年末,北京、江西、湖南、湖北四地还是亏损状态。


  这种保守还体现在公司对增值服务的重视程度上。当大部分龙头物业把目光转向利润空间更大的增值服务之时,区域性品牌物业公司还依赖于单一的物业费模式驱动。

  增值服务指市值,物业公司为管理项目在内的住户提供个性化服务(家政、私人绿化、室内维修)。借助物业的场景,增值服务成本低、利润高,成为近几年各龙头物业发力的重点。但南都物业、新大正物业,两家公司的增值服务收入占营业收入的比例均低于10%。开元物业则表示没有增值服务这一项。

  缺少增值服务这一高毛利的业务,再加上人工成本逐年上涨,毛利率的下降就成为必然。物业行业最大的特点是劳动密集型,当人工成本不断上升而定价权又受到约束时,成本转移的能力就会偏弱。

  根据新大正物业披露的数据,2016-2018年公司平均物业费保持稳定,分别为1.22元/㎡/月、1.29元/㎡/月、1.44元/㎡/月。同期,人工成本占营业收入的比例在不断上涨,分别为86%、87%、88%。

  随着人工成本的逐年上涨,公司物业管理服务的毛利率由2016年的21%下降到2018年的19%,这导致主营业务毛利率也由2016年23.4%下降到2018年21.3%。


  为了保持净利润的稳定增长,压缩成本成为新大正物业的唯一选择。与开元物业一样,新大正物业的社保缴纳率不高,返聘退休员工的比例在增大、员工平均工资低于当地水平。

  2016年新大正物业未缴纳社保人数占比为35%,到2018年下降为15%。同期退休返聘人员占比在不断加大,由24%上升到36%。而员工月平均工资近三年均低于2900元,约为重庆市在岗职工工资的三分之一。


  续签下降  管理层大龄化

  选择在A股上市,新大正物业与南都物业一样,都是以第三方业务为主,关联交易不多。但重庆大正似乎没有南都物业的好运气,持续盈利能力、内控制度、股东背景等方面均面临上会挑战。

  根据2018年中国指数研究院公布的物业百强榜,重庆新大正物业位于21位,南都物业位于19位。截至2018年末,二者营收规模差别并不大。但与南都物业主攻住宅物业不同,新大正物业公共、学校物业的占比较大。


  这主要是由股东背景造成。南都物业早期与南都房产一起成长,后来南都房产被万科收购,南都物业逐渐发展第三方业务。但与众多房地产商的紧密联系,成为南都物业的发展优势之一。

  而新大正物业的历史背景则复杂的多。公开信息显示,新大正物业创始人马当曾是重庆“最富黑老大”,拥有大正商场、大正房地产,甚至一度打造大正集团。但后来因刑事犯罪在重庆“打黑行动”中被判处无期徒刑,马当所持新大正物业股权被国家没收。新大正物业现任公司董事长王宣通过公开拍卖将上述股权买回。

  这段涉黑历史引发了两个方面的问题。一是规范性。新大正物业挂牌新三板时,审核部门对公司股权是否明晰,是否存在潜在的股权纠纷发问。此次反馈意见中,也提到是否存在代持情形或其他利益安排;发行人设立时的合法合规性。

  二是,新大正物业失去了与房地产方面的倚靠。招股书显示,目前新大正物业主要通过招标方式获取客户。重庆江北机场、重庆邮电大学、重庆大学均为新大正物业2018年的前五大客户。

  而公司的物业合同一般是1-3年,到期之后续签或者撤场。2016-2018年,新大正物业的新签率从27%下降到21%,撤场率则由4.7%上升到14%,这给公司盈利带来较大的不确定性。新大正物业能否保持持续增长,有待考证。



  除此之外,新大正物业的内控制度也引起发审委注意。反馈意见中提到,发行人在报告期内有较大比例的现金收款情况。2016年现金收款占营业收入的比重达到13.8%,此后逐年降低,到2018年为6.9%。

  值得注意的是,与南都物业48岁的美女总裁不同,新大正物业的董事长王宣1948年出生,现年71岁。公司董事及管理层的年龄偏大,总经理李茂顺、副总经理廖勇才、王萍分别为53岁、54岁、50岁。不出几年,新大正物业或将面临管理层的新老交替,这将给公司稳定经营带来不确定因素。

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